Perché una casa non si vende: quando la colpa è delle foto, e quando no
Prezzo, foto, descrizione, visibilità o documenti: una guida per capire perché una casa resta invenduta e da quale causa partire prima di cambiare qualcosa.
Una casa che resta in vendita per mesi di rado ha un problema solo. Le cause possibili si raccolgono in pochi gruppi: il prezzo, le foto, la descrizione, la visibilità dell'annuncio e la casa stessa, con i suoi documenti. Le foto sono solo una di queste.
Capire qual è quella giusta conta, perché ogni causa ha un rimedio e un costo diversi.
La casa non si vende: è colpa del prezzo?
È la prima domanda da farsi. Il prezzo si legge nell'annuncio prima ancora di aprire la galleria: se è alto per la zona e per quella casa, chi cerca passa alla successiva.
C'è un segnale abbastanza chiaro: le visite ci sono, le offerte no. Vuol dire che l'annuncio ha fatto il suo lavoro, cioè portare le persone dentro casa. Quello che succede dopo dipende dal prezzo e dalla casa.
Per verificarlo si guardano le case simili in zona: quelle in vendita dicono cosa sperano i proprietari, quelle vendute cosa pagano davvero i compratori. Se il problema è il prezzo, un servizio fotografico nuovo è solo una spesa in più.
Come capire se il problema sono le foto dell'annuncio
La prima visita, oggi, è online. Chi cerca casa guarda l'annuncio prima di telefonare e da lì decide se andare a vederla. Se la prima visita va male, la seconda non arriva.
Questi sono i segnali che le foto stanno frenando la vendita:
- Le richieste non arrivano. L'annuncio è online da settimane, il prezzo è in linea con la zona e il telefono non suona.
- Le foto sono buie. Persiane chiuse, luci spente, finestre tutte bianche e stanze scure. Col telefono succede spesso: fuori c'è tanta luce, dentro poca, e la foto riesce a tenerne una sola.
- Le stanze sembrano piccole. Inquadrature strette o prese dall'angolo sbagliato non fanno capire quanto è grande una stanza.
- Le foto sono storte. Muri che pendono, pavimenti in salita. Magari chi guarda non sa dire cosa non va, ma la casa gli sembra meno curata.
- Si vede la vita di chi ci abita. Stendini, bottiglie sul piano della cucina, letti sfatti. Chi cerca casa deve potersi immaginare lì dentro.
- La prima foto è quella sbagliata. È quella che compare nei risultati accanto al prezzo: se è il bagno o la facciata in ombra, chi scorre va avanti.
Se ne riconosci due o tre, le foto sono un freno vero. E, a differenza del prezzo, si sistemano in fretta.
Descrizione, visibilità, documenti: gli altri freni
La descrizione è l'unico spazio in cui la casa si racconta a parole, e «luminoso bilocale in zona tranquilla» vale per mille annunci. Servono le cose che le foto non dicono: metri quadri, piano e ascensore, esposizione, riscaldamento, spese condominiali, posto auto.
Chi non trova un'informazione spesso non telefona per chiederla: passa all'annuncio dopo. E senza planimetria chi guarda vede le stanze, ma non capisce come si collegano.
Poi c'è una domanda più banale: l'annuncio lo vede chi dovrebbe vederlo? Con la zona indicata male o su un portale solo, una casa può restare fuori dalle ricerche di chi la comprerebbe. E portali e social arrivano a persone diverse: i portali a chi sta già cercando, i video sui social anche a chi non ha ancora cominciato.
Infine la casa stessa: lavori non dichiarati, disordine alla visita, documenti non in regola che saltano fuori a trattativa avviata. Nessun annuncio li risolve, ed è meglio scoprirli prima.
Foto ritoccate o foto che non rendono giustizia?
Qui le lamentele vanno in direzioni opposte. La prima la fa chi vende: dal vivo la casa è luminosa e spaziosa, nell'annuncio sembra un'altra.
La seconda la fa chi compra: arriva alla visita e trova una casa più piccola, più scura o più vecchia di come sembrava. Sono le foto ritoccate troppo, e ne esce una visita inutile per tutti.
La strada giusta sta nel mezzo: fotografare la casa al suo meglio, e com'è davvero. Persiane aperte, luci accese, e un ritocco che sistema la luce senza cambiare la casa.
Come preparare la casa per le foto e le visite
Molto di quello che rende bella una foto succede prima dello scatto. Sono le cose da chiedere al proprietario qualche giorno prima, e valgono anche per le visite.
- Togli gli oggetti personali: foto di famiglia, calamite sul frigo, flaconi in bagno. Meno cose si vedono, più la stanza sembra ampia.
- Libera i piani della cucina e nascondi pattumiera, spugne e detersivi.
- Rifai i letti tirando bene il copriletto: in foto le pieghe si vedono tutte.
- Pulisci specchi, vetri e box doccia. La fotocamera trova ogni alone.
- Controlla le lampadine e usa luci dello stesso colore nella stessa stanza.
- Fuori: erba tagliata, cuscini sulle sedute, piscina pulita e senza teli.
In vendita da mesi: rifare le foto conviene?
Se il prezzo è in linea con la zona e i segnali sulle foto ci sono quasi tutti, sì: rifare le foto costa molto meno di un ribasso sul prezzo, e dice presto se il freno era quello.
Se invece le visite arrivano e le offerte no, foto nuove non cambiano niente. Un ordine semplice per i controlli:
- il prezzo, confrontato con le case simili della zona;
- l'annuncio: foto, descrizione, planimetria;
- dove è pubblicato e chi lo vede;
- lo stato della casa e dei documenti.
Come lavora Ero's con le agenzie
Fotografo case in Toscana per agenzie immobiliari e B&B: finora ne ho fotografate 192. E lo dico da fotografo, anche se mi converrebbe dire il contrario: se il prezzo è fuori mercato, un servizio nuovo non ti serve.
Il giorno del servizio ci vediamo lì, e la casa la apri tu. Apriamo le persiane, accendiamo le luci, guardiamo insieme i punti forti. Poi scatto: prima le stanze intere, poi i dettagli, poi il drone per le riprese dall'alto. Sul posto sto da un'ora a tre, secondo la casa. Dopo scelgo e ritocco le foto una per una: con Smart e Premium in 48 ore hai tutto pronto per l'annuncio. Come si svolge un servizio, passo per passo, lo trovi in Chi sono e come lavoro.
Per rifare solo le foto c'è Premium nella formula solo fotografie: 40 scatti con la luce giusta dentro e fuori, terrazzi e giardini compresi, drone incluso, 150 €. Per un monolocale o un bilocale basta Smart, 20 scatti a 100 €. Le case che ho fotografato le trovi in Progetti.
Luigi Prota, di Professionecasa Cecina, prima di lavorare con me faceva le foto col telefono. Oggi lo racconta così: «Da quando collaboro con Ero's sono aumentate di netto le visite agli immobili in vendita, e di conseguenza le vendite.»
E se le foto sono già a posto e vuoi portare più persone davanti a quella casa, il passo dopo è il video. Un reel che ho girato per Punto Casa Premium ha fatto 2,9 milioni di visualizzazioni: la casa si è venduta in 3 giorni. Lo trovi insieme agli altri nella pagina Video.
